På den spanska fastighetsmarknaden minskar volymen av transaktioner och antalet inteckningar, samtidigt är bostadspriserna 2023 7% högre än 2022. Utbudet minskar, men efterfrågan växer. Som Idealista konstaterar slutförs andra inkonsekvenser inför det nya året 2024.
Bostadsrätt
Experter betonar att bostadslagen inte uppnådde de mål som regeringen ställde, utan snarare ledde till motsatt effekt. Kom ihåg att Senaten i Maj 2023 godkände en lag som förbjuder hyreshöjningar för utgifter som inte anges i förväg i kontraktet, såsom verktyg och sophämtning. Kategorin hyresvärdar omfattar ägare av fem fastigheter (tidigare krävdes minst 10). Kraven för detta har skärpts.
Det finns också en skatt på fastigheter som har varit tom i mer än två år, och ändringarna påverkar ägarna till minst fyra fastigheter. Höjningen till standardskatten kan nå 150% (nu 50%). Utvecklare är skyldiga att avsätta 30% av sina medel för byggandet av nya sociala bostäder, och en gräns för hyreskostnaden har fastställts.
I spända områden fryses alla hyrespriser. Det här är områden där hyror och grundläggande fastighetskostnader överstiger 30% av invånarnas genomsnittliga inkomst eller där fastighetspriserna har ökat med mer än 3% under de senaste fem åren. Dessutom är det förbjudet att vräka insolventa hyresgäster, vilket är särskilt förvånande, eftersom alienering av bostäder redan är ett mycket stort problem i Spanien. Detta beror på att heminvasioner redan är ett mycket allvarligt problem i Spanien. Dessutom använder Ocupa ofta hyressystem för att blockera ägare genom att vägra betala. Domstolsförfaranden kan dra på i flera år. Förutom de juridiska kostnaderna måste betydande kapitalreparationer uppstå.
hyresmarknad
Regeringen hävdade att den nya lagen skulle lösa hyresproblemet, men i själva verket förvärrade den bara situationen. Som ett resultat minskade antalet erbjudanden kraftigt och priserna hoppade: i slutet av November var kostnaden för hyresfastigheter 9,2% högre än för ett år sedan och nådde 11,9 euro per kvadratmeter. På huvudmarknaderna var prisökningen ännu mer märkbar:
- Valencia-21,6%;
- Palmträd-19,3%;
- Malaga-15,2%;
- Barcelona - 14,4 %;
- Madrid - 12,4%.
Marknaden skiftar från långsiktig till säsongsuthyrning. Det har blivit mycket svårare att hyra ett hus. Antalet hyreserbjudanden minskade med i genomsnitt 12%. I Madrid minskade antalet med 26%, i Malaga - med 23%, i Barcelona - med 12%.
I slutet av tredje kvartalet 2023 stod säsongsuthyrning redan för 10% av det totala utbudet, vilket är 40% mer än förra året. I San Sebastian var denna siffra 32%, i Barcelona - 28%. I Madrid är denna siffra 11% och i Malaga - 15%. Experter räknar med att andelen säsongsuthyrning kommer att fortsätta att växa på de viktigaste marknaderna. Husägare kommer att möta ökade krav på rättsligt skydd, och hyresvärdar kommer att bli ännu mer vaksamma för att undvika risken för utebliven betalning och heminvasion. Priserna kommer också att fortsätta stiga. Allt detta kommer att leda till en minskning av bostadspriserna för många potentiella hyresgäster.
Hemförsäljning
På försäljningsmarknaden stiger priserna mot bakgrund av en minskning av antalet transaktioner, särskilt på Balearerna, Madrid och Barcelona. Bostadspriserna i Alicante och Palma ökade med 15%, och i Valencia och Malaga - med 14% respektive 13%. Efterfrågan har skiftat kraftigt mot förorterna, där hälften av alla transaktioner görs utan inteckning.
Antalet köp - och försäljningsavtal 2023 kommer att vara mindre än 600 000, vilket är 8-10% lägre än 2022; antalet hypotekslån förväntas minska med mer än 25% Från år till år fram till 2023; antalet hypotekslån förväntas minska med mer än 25% Från år till år fram till 2023. Hög efterfrågan, en ökning av antalet hushåll och en minskning av utbudet fortsätter att öka pristrycket 2024 på de mest trafikerade marknaderna, medan stabilisering eller en liten minskning förväntas på andra marknader. Det finns dock fortfarande en risk att Europa hamnar i en allvarligare lågkonjunktur, i vilket fall situationen skulle bli ännu värre.
Lönsamhet
Enligt Idealista observeras de högsta hyresavkastningarna i Spaniens provinshuvudstäder - Murcia och Lleida - 8,3 respektive 8%. I Urb är räntan 7,6%. I Jaena-7,3%, i Castellon - 7%, i Barcelona - 5,8% och i Madrid - 5,2%.
Andra indikatorer.
- Cadiz och Pontevedra (4,8%);
- Pamplona och La Coruna (4,7%);;
- Palmträd (4,5%);
- San Sebastian (3,8%).
Under andra kvartalet 2023 var den högsta bruttoavkastningen 14% i staden Parla. Den genomsnittliga hyran var 9,4 euro per kvadratmeter och de nödvändiga investeringarna varierade från 120 000 till 200 000 euro. I vissa områden kan en avkastning på mer än 8% uppnås för mindre än 80 000 euro. Exempel på detta är Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Reus och Santa Cruz de Tenerife.
Nya lagar, huk och hyresregler har avsevärt minskat attraktiviteten hos spanska fastigheter för utländska investerare. Enligt generalförsamlingen för spanska notarier köptes eller såldes 67 983 hus av utlänningar under första halvåret 2023, vilket är 7,5% mindre än under samma period 2022. Samtidigt nådde andelen besökare i det totala antalet transaktioner i landet en rekordhöjd på 21,4%, vilket beror på en betydande minskning av aktiviteten på fastighetsmarknaden på lokal nivå. Den ledande gruppen med 6 498 transaktioner förblev brittiska medborgare. De följs av tyskar och marockaner. Ryssarna satte ett 10-årigt rekord för antalet transaktioner (+50,2%), men detta är bara 2 137. I Georgien köpte ryssarna cirka 6 000 lägenheter 2023, medan hyresavkastningen i genomsnitt var mer än 9%, och för vissa objekt närmade den sig 20%. Enligt experter kommer lönsamheten i Spanien 2024 att växa endast på mycket dynamiska marknader som Madrid och Barcelona, medan den i andra regioner kan förbli på samma nivå eller till och med minska i områden med låg efterfrågan.