На испанском рынке недвижимости объем сделок и количество ипотечных кредитов снижаются, в то же время цены на жилье в 2023 году на 7% выше, чем в 2022 году. Предложение сокращается, а спрос растет. Как отмечает Idealista, в преддверии Нового 2024 года дорабатываются и другие несоответствия.
Жилищный закон
Эксперты подчеркивают, что закон о жилье не достиг поставленных правительством целей, а скорее привел к обратному эффекту. Напомним, в мае 2023 года Сенат одобрил закон, запрещающий повышать арендную плату на расходы, не оговоренные заранее в договоре, такие как коммунальные услуги и вывоз мусора. К категории арендодателей относятся владельцы пяти объектов недвижимости (ранее требовалось не менее 10). Требования для этого были ужесточены.
Также предусмотрен налог на недвижимость, пустующую более двух лет, причем поправки затрагивают владельцев не менее четырех объектов. Прибавка к стандартному налогу может достигать 150 % (сейчас 50 %). Застройщики обязаны направлять 30 % своих средств на строительство новых объектов социального жилья, а также установлен предел стоимости аренды.
В напряженных районах любые арендные ставки замораживаются. Это районы, где арендная плата и основные расходы на недвижимость превышают 30 % от среднего дохода жителей или где цены на недвижимость выросли более чем на 3 % за последние пять лет. Кроме того, неплатежеспособных арендаторов запрещено выселять, что особенно удивительно, поскольку отчуждение жилья уже является очень большой проблемой в Испании. Это связано с тем, что вторжения в дома уже являются очень серьезной проблемой в Испании. Кроме того, Ocupa часто использует схемы аренды, чтобы блокировать владельцев, отказываясь платить. Судебные разбирательства могут затянуться на годы. В дополнение к судебным издержкам придется нести значительные расходы на капитальный ремонт.
Рынок аренды
Правительство утверждало, что новый закон решит проблему аренды, но на самом деле он только усугубил ситуацию. В результате количество предложений резко сократилось, а цены подскочили: в конце ноября стоимость арендной недвижимости была на 9,2 % выше, чем год назад, и достигла 11,9 евро за квадратный метр. На основных рынках рост цен был еще более заметным:
- Валенсия - 21,6%;
- Пальма - 19,3%;
- Малага - 15,2%;
- Барселона - 14,4 %;
- Мадрид - 12,4%.
Рынок смещается от долгосрочной к сезонной аренде. Снять жилье стало значительно сложнее. Количество предложений по аренде снизилось в среднем на 12 %. В Мадриде их количество снизилось на 26 %, в Малаге - на 23 %, в Барселоне - на 12 %.
В конце третьего квартала 2023 года на сезонную аренду уже приходилось 10 % от общего объема предложений, что на 40 % больше, чем в прошлом году. В Сан-Себастьяне этот показатель составил 32 %, в Барселоне - 28 %. В Мадриде этот показатель составляет 11 %, а в Малаге - 15 %. Эксперты ожидают, что доля сезонной аренды продолжит расти на основных рынках. Владельцы жилья столкнутся с повышенными требованиями к правовой защите, а арендодатели станут еще более бдительными, чтобы избежать риска неуплаты и вторжения в дом. Цены также продолжат расти. Все это приведет к снижению доступности жилья для многих потенциальных арендаторов.
Продажи жилья
На рынке продаж цены растут на фоне снижения количества сделок, особенно на Балеарских островах, в Мадриде и Барселоне. Цены на жилье в Аликанте и Пальме выросли на 15 %, а в Валенсии и Малаге - на 14 % и 13 % соответственно. Спрос сильно сместился в сторону пригородов, причем половина всех сделок заключается без ипотеки.
Количество договоров купли-продажи в 2023 году составит менее 600 000, что на 8-10 % ниже, чем в 2022 году; ожидается, что количество ипотечных кредитов снизится более чем на 25 % в годовом исчислении до 2023 года; ожидается, что количество ипотечных кредитов снизится более чем на 25 % в годовом исчислении до 2023 года. Высокий спрос, рост числа домохозяйств и сокращение предложения продолжат усиливать ценовое давление в 2024 году на наиболее оживленных рынках, а на остальных рынках ожидается стабилизация или небольшое снижение. Тем не менее, остается риск того, что Европа может впасть в более серьезную рецессию, и в этом случае ситуация будет еще хуже.
Рентабельность
По данным Idealista, самая высокая арендная доходность наблюдается в столицах провинций Испании - Мурсии и Ллейде - 8,3 и 8 % соответственно. В Урбе ставка составляет 7,6 %. В Хаэне - 7,3 %, в Кастельоне - 7 %, в Барселоне - 5,8 % и в Мадриде - 5,2 %.
Другие показатели.
- Кадис и Понтеведра (4,8 %);
- Памплона и Ла-Корунья (4,7 %);;
- Пальма (4,5 %);
- Сан-Себастьян (3,8 %).
Во II квартале 2023 года самая высокая валовая доходность составила 14 % в городе Парла. Средняя арендная плата составляла 9,4 евро за кв. м, а требуемые инвестиции варьировались от 120 000 до 200 000 евро. В некоторых районах доходность более 8 % может быть достигнута менее чем за 80 000 евро. В качестве примера можно привести Талавера-де-ла-Рейна, Алькой, Ферроль, Реус и Санта-Крус-де-Тенерифе.
Новые законы, правила сквоттинга и аренды значительно снизили привлекательность испанской недвижимости для иностранных инвесторов. По данным Генеральной ассамблеи испанских нотариусов, в первой половине 2023 года иностранцами было куплено или продано 67 983 дома, что на 7,5 % меньше, чем за тот же период 2022 года. В то же время доля приезжих в общем количестве сделок в стране достигла рекордно высокого уровня - 21,4 %, что связано со значительным снижением активности на рынке недвижимости на местном уровне. Лидирующей группой с 6 498 сделками остались граждане Великобритании. За ними следуют немцы и марокканцы. Россияне установили 10-летний рекорд по количеству сделок (+50,2%), но это всего лишь 2 137. В Грузии россияне купили около 6 000 квартир в 2023 году, при этом доходность от аренды составила в среднем более 9 %, а по некоторым объектам приблизилась к 20 %. По мнению экспертов, доходность в Испании в 2024 году будет расти только на очень динамичных рынках, таких как Мадрид и Барселона, в то время как в других регионах она может остаться на прежнем уровне или даже снизиться в зонах с низким спросом.