"Окупас" — первое слово, которым пугают желающих приобрести недвижимость в Испании. А за время карантина вопросы и рассуждения на эту тему стали чаще появляться и в социальных сетях, в прессе и на форумах о переезде в Испанию. Что это за явление, насколько оно распространено в Испании и каков шанс потерять своё кровное жилье из-за захватчиков? Давайте разбираться.
Кто такие "окупас" и как они появились
Начнем с истории явления. В своём современном виде "окупас" появились после того, как в социально-ориентированной Испании приняли законы, призванные защищать права арендаторов жилья, попавших в трудную экономическую ситуацию. В период экономического кризиса 2008 года гражданам дали возможность оставаться в жилье, даже не имея возможности его оплачивать. Выселить такого "арендатора" можно было только по решению суда с огромными временными затратами.
И вдруг этим правом активно стали пользоваться вовсе не законопослушные испанцы, испытывающие временные трудности, а маргинальные элементы и "понаехавшие" мигранты, многие из которых даже не имели в стране легального статуса. А слово "окупас" (по-испански "ocupas" от глагола "ocupar" — захватывать, занимать) стало синонимом целого явления.
Система в Испании сложилась действительно странная — законные собственники и владельцы жилья не могли распоряжаться принадлежавшей им недвижимостью, при этом они оплачивали чужие коммунальные счета, неся финансовые расходы и моральные потери. Суды по выселению могли длится годами, а если в семье захватчиков имелись дети, то владелец недвижимости практически терял возможность ею распоряжаться. Но постепенно все стало меняться.
Такая ситуация не могла оставаться без вмешательства властей, в июне 2018 года был принят закон 5/2018 , получивший название "закон о принудительном выселении". По нему владелец собственности (физическое лицо или некоммерческая организация) получили право на ускоренное рассмотрение дел о незаконном занятии жилой собственности в рамках гражданского процесса.
При обращении законного владельца недвижимости в суд, судья должен вынести постановление и дать "окупас" 5 дней на предоставление документов, подтверждающих легальность его нахождения в занятом помещении. Если таких документов не предоставляется, выселение по суду происходит незамедлительно. Также были внесены дополнения в Уголовное и процессуальное право, теперь подать заявление в полицию на захватчиков можно без указания их имени. Ранее требовалось указать личные данные, которые окупанты предоставлять не спешили.
Какие объекты недвижимости находятся в зоне риска
По статистике, наибольшее число заявлений о захвате квартир и домов "окупас" приходится на Барселону и Мадрид в Мадриде, города, где много мигрантов. Но и другие регионы не застрахованы от захвата собственности. Тем не менее в действиях "окупас" есть рациональное зерно, они выбирают наименее защищенные места.
Смотрим на район
В первую очередь, следует присмотреться к благополучию района в целом. Чем выше уровень жизни, тем меньше вероятность, что в квартиру или дом заселится кто-то чужой. Варианты слишком дешевой недвижимости в неблагополучных районах зачастую идут с "сюрпризом". Во-вторых, обращаем внимание на наличие соседей и развитость инфраструктуры. Одиноко стоящий дом, пустующие квартиры в многоквартирных домах должны вас насторожить.А если рядом с вами будут соседи, с которыми вы наладите контакт, ваша инвестиционная недвижимость или вариант "летней дачи" будут в большей безопасности во время вашего отсутствия.
Изучаем статистику
Испанская ассоциация оценщиков недвижимости (AEV) одним из критериев при оценке объекта выбрала риск появления "окупас" в районе, где расположена недвижимость в течение ближайших шести лет. Так что полезно смотреть на статистику и оценку не только при изучении цен.
Выбираем проверенных продавцов
"Окупас" проще оставаться в домах, принадлежащих банкам и юридическим лицам. Закон активнее защищает права граждан, а корпорации, строительные фирмы и банки оставляет разбираться с захватчиками при помощи юристов. Поэтому при выборе дома или квартиры для покупки рекомендуем внимательно относиться к предложениям типа "банковская недвижимость недорого". Как правило, кроме "недорого" вы получите в подарок незаконных жильцов, разбираться с которыми придется самостоятельно.
Как действовать, если дом заняли
Следует помнить, что в Испании попытка проникнуть в собственный дом, занятый "окупас", а тем более применение по отношению к ним физической силы, может повернуться против вас и вылиться в уголовное дело. Именно поэтому необходимо вести себя сдержанно, насколько это возможно, идти на поводу у эмоций и помнить, что сейчас главное — быстрая реакция и действия в рамках закона.
Сразу выселить незаконных жильцов можно, только если они настигнуты в момент проникновения в ваш дом. Если же "окупас" успели заселиться и поменять замки, даже не имея на то никаких оснований, выселить их можно только через суд. Поэтому так важна скорость ваших действий и своевременное обращение в полицию.
Помимо взаимодействия с госорганами, в Испании получили распространение и услуги по выселению "окупас" , когда команда крепких ребят приезжает поговорить с непрошеными гостями. Надо отдавать себе отчет, что 100% гарантии на подобные услуги вам никто не даст и не всегда они могут сработать, но раз спрос есть, будет и предложение.
В рамках же законодательного поля у собственника жилья есть два пути: он может действовать в рамках гражданского права и обратиться в суд, либо в рамках права уголовного, с привлечением полиции и проведением расследования.
Как избежать заселения "окупас"
Правильно выбрав район и оценив, привлекателен ли для захвата приобретаемый объект недвижимости, можно значительно уменьшить риски, но они всё же остаются. Существует еще несколько способов практически свести их у нулю.
Бдительные соседи
Самый банальный совет "с соседями надо дружить" оказывается в этих ситуациях весьма действенным. При важности быстрого реагирования на проникновение, именно соседи донесут до вас информацию о проникновении в дом или квартиру. Проявите к ним уважение, и тогда, уезжая на длительный срок, вы вполне сможете попросить приглядывать за вашим домом. Среди наших клиентов есть истории со счастливым концом, когда бдительные соседи сами вызывали полицию.
Консьерж-сервис
Что это ? Это когда в ваше отсутствие за домом смотрят профессионалы, они же решают любые сопутствующие вопросы: от очистки бассейна и ухода за газоном до взаимодействия с коммунальщиками и госорганами. Они также присмотрят за домом, примут почту, проверят сохранность замков и представят ваши интересы в случае крайней необходимости.
Охрана, сигнализация и видеонаблюдение
Незаконное проникновение является уголовно наказуемым преступлением, так что "окупас" предпочитают обходить стороной дома, стоящие под охраной. Ведь в случае срабатывания сигнализации и приезда полиции уже не получится изобразить, что "мы тут давно живем". Поэтому не будет лишним заключить договор на охрану собственности и/или установить сигнализацию.
Для этих же целей и собственного спокойствия установите систему видеонаблюдения, при помощи которой вы сможете наблюдать за домом в любой точке мира, и оснастите дом датчиками, позволяющими отследить незаконное проникновение. Это поможет не только оперативно вызвать полицию при необходимости, но и вообще не допустить взлома.
Страхование от захвата "окупас" и недобросовестных арендаторов
Страховые компании предлагают два вида страховок, которые поддержат владельца недвижимости. От захвата собственности сторонними лицами защищает Страховка юридической защиты собственника (Seguro de Defensa Juridica para Propietarios). Она покроет расходы на судебный процесс и юридическую помощь.
Для защиты от недобросовестных арендаторов, переставших платить и фактически превратившихся в "окупас", можно заключить договор страхования от неуплаты арендной платы (Seguro de Impago de Alquiler).
Стоимость такой страховки колеблется от 3 до 5 процентов от суммы арендной платы в зависимости от срока договора и его условий. Договор можно заключить на 6 месяцев или на более длительный период, по условиям договора страховка будет покрывать только стоимость арендной платы и возможный ущерб, нанесенный имуществу, а также расходы на ведение судебных дел.Как правило, владельцы недвижимости сразу закладывают эти расходы в общую сумму аренды.
Кто в доме хозяин
Если вы уезжаете на длительный срок или живете в доме только пару месяцев в году, не оставляйте в доступных местах документы на право собственности, договора с коммунальными службами и личные данные. При себе у вас должны быть либо сканы, либо копии документов, подтверждающих право владения. Это поможет быстро отреагировать и предоставить все необходимые данные полиции или суду и даст вам фору при рассмотрении вопроса о выселении "окупас".
В испанском Конгрессе есть политические силы, понимающие необходимость таких изменений, они планируют принять поправки, по которым "окупас" можно будет выселить в течение 48 часов, запретить им "прописку" в захваченных домах и квартирах, а также ужесточить ответственность за захват чужой собственности, внеся поправки в Уголовный кодекс. Сейчас "окупас" отделываются штрафами, которые они фактически не платят, так как "не имеют средств к существованию", а по новым поправкам им буду грозить реальные сроки от 1 до 3 лет.
Еще одним разумным предложением стала бы возможность подавать в суд на выселение "окупас" не только владельцам недвижимости, но и соседям на основании осуществления захватчиками противоправных действий (это может быть торговля наркотиками, асоциальное поведение и проч.). Но пока это только проекты законов, не воплощенные в реальность, так что при выборе дома или квартиры в Испании стоит руководствоваться здравым смыслом и обращаться за консультациями к экспертам.
А мы надеемся, что эти советы вам никогда не пригодятся, и ничто не омрачит ваше пребывание в Испании.