Na hiszpańskim rynku nieruchomości wolumen transakcji i liczba kredytów hipotecznych spadają, a ceny mieszkań w 2023 r. są o 7% wyższe niż w 2022 r. Podaż maleje, a popyt rośnie. Jak zauważa Idealista, inne niespójności są dopracowywane przed Nowym Rokiem 2024.
Prawo mieszkaniowe
Eksperci podkreślają, że ustawa o mieszkalnictwie nie osiągnęła celów wyznaczonych przez rząd, ale raczej przyniosła odwrotny skutek. Przypomnijmy, że w maju 2023 r. Senat zatwierdził ustawę zabraniającą podnoszenia czynszu za wydatki niewymienione z góry w umowie, takie jak media i wywóz śmieci. Do kategorii właścicieli należą właściciele pięciu nieruchomości (wcześniej wymagane było co najmniej 10). Wymagania w tym zakresie zostały zaostrzone.
Przewiduje się również podatek od nieruchomości pustych przez ponad dwa lata, przy czym zmiany dotyczą właścicieli co najmniej czterech nieruchomości. Podwyżka standardowego podatku może wynosić nawet 150% (obecnie 50%). Deweloperzy są zobowiązani do przekazania 30% swoich środków na budowę nowych mieszkań socjalnych, a także ustalony jest limit kosztów wynajmu.
W ruchliwych obszarach wszelkie stawki czynszu są zamrożone. Są to obszary, w których czynsze i podstawowe wydatki na nieruchomości przekraczają 30% średniego dochodu mieszkańców lub gdzie ceny nieruchomości wzrosły o ponad 3% w ciągu ostatnich pięciu lat. Ponadto niewypłacalni najemcy nie mogą być eksmitowani, co jest szczególnie zaskakujące, ponieważ alienacja mieszkań jest już bardzo dużym problemem w Hiszpanii. Dzieje się tak, ponieważ włamania do domów są już bardzo poważnym problemem w Hiszpanii. Ponadto Ocupa często korzysta z systemów wynajmu, aby zablokować właścicieli, odmawiając zapłaty. Postępowanie sądowe może trwać latami. Oprócz kosztów prawnych trzeba będzie ponieść znaczne koszty remontu.
Rynek wynajmu
Rząd argumentował, że nowe prawo rozwiąże problem leasingu, ale w rzeczywistości tylko pogorszyło sytuację. W rezultacie liczba ofert gwałtownie spadła, a ceny wzrosły: pod koniec listopada wartość wynajmu nieruchomości była o 9,2% wyższa niż rok temu i osiągnęła 11,9 euro za metr kwadratowy. Na głównych rynkach wzrost cen był jeszcze bardziej zauważalny:
- Walencja - 21,6%;
- Palma - 19,3%;
- Malaga - 15,2%;
- Barcelona - 14,4 %;
- Madryt - 12,4%.
Rynek zmienia się z wynajmu długoterminowego na sezonowy. Wynajęcie mieszkania stało się znacznie trudniejsze. Liczba ofert wynajmu spadła średnio o 12%. W Madrycie ich liczba spadła o 26 %, w Maladze o 23 %, w Barcelonie o 12 %.
Na koniec trzeciego kwartału 2023 r.wynajem sezonowy stanowił już 10% całkowitej oferty, co stanowi wzrost o 40% w porównaniu z rokiem ubiegłym. W San Sebastian wskaźnik ten wyniósł 32 %, w Barcelonie 28%. W Madrycie wskaźnik ten wynosi 11%, Aw Maladze 15%. Eksperci oczekują, że udział wynajmu sezonowego będzie nadal rósł na głównych rynkach. Właściciele domów staną w obliczu zwiększonych wymogów ochrony prawnej, a właściciele staną się jeszcze bardziej czujni, aby uniknąć ryzyka niepłacenia i włamania do domu. Ceny również będą nadal rosły. Wszystko to doprowadzi do zmniejszenia dostępności mieszkań dla wielu potencjalnych najemców.
Sprzedaż mieszkań
Na rynku sprzedaży ceny rosną wraz ze spadkiem liczby transakcji, zwłaszcza na Balearach, w Madrycie i Barcelonie. Ceny domów w Alicante i Palmie wzrosły o 15%, podczas gdy w Walencji i Maladze wzrosły odpowiednio o 14% i 13%. Popyt mocno przesunął się w kierunku przedmieść, przy czym połowa wszystkich transakcji odbywa się bez kredytu hipotecznego.
Liczba umów sprzedaży w 2023 r.będzie mniejsza niż 600 000, co oznacza spadek o 8% do 10% w porównaniu z 2022 r.; oczekuje się, że liczba kredytów hipotecznych spadnie o ponad 25% rok do roku do 2023 r.; oczekuje się, że liczba kredytów hipotecznych spadnie o ponad 25% rok do roku do 2023 r. Silny popyt, rosnąca liczba gospodarstw domowych i malejąca podaż będą nadal zwiększać presję cenową w 2024 r.na najbardziej ruchliwych rynkach, a na pozostałych rynkach spodziewana jest stabilizacja lub niewielki spadek. Pozostaje jednak ryzyko, że Europa może popaść w poważniejszą recesję, w którym to przypadku sytuacja będzie jeszcze gorsza.
Rentowność
Według idealisty najwyższa rentowność czynszów występuje w stolicach prowincji Hiszpanii-Murcji i Lleida - odpowiednio 8,3 i 8%. W Urbe stawka wynosi 7,6 %. W Jaen - 7,3%, w Castellón - 7%, w Barcelonie - 5,8% i w Madrycie - 5,2%.
Inne wskaźniki.
- Kadyks i Pontevedra (4,8 %);
- Pampeluna i A Coruña (4,7 %);;
- Palma (4,5 %);
- San Sebastian (3,8 %).
W II kwartale 2023 r.najwyższa rentowność brutto wyniosła 14% w mieście Parla. Średni czynsz wynosił 9,4 euro za metr kwadratowy, a wymagane inwestycje wahały się od 120 000 do 200 000 euro. W niektórych obszarach zwroty przekraczające 8% można osiągnąć za mniej niż 80 000 euro. Przykładem są Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Reus i Santa Cruz De Tenerife.
Nowe przepisy, przepisy dotyczące kucania i wynajmu znacznie zmniejszyły atrakcyjność hiszpańskich nieruchomości dla inwestorów zagranicznych. Według Zgromadzenia Ogólnego hiszpańskich notariuszy w pierwszej połowie 2023 r.cudzoziemcy kupili lub sprzedali 67 983 domy, co stanowi spadek o 7,5% w porównaniu z tym samym okresem 2022 r. Jednocześnie udział odwiedzających w całkowitej liczbie transakcji w kraju osiągnął rekordowo wysoki poziom 21,4 %, co wiąże się ze znacznym spadkiem aktywności na rynku nieruchomości na poziomie lokalnym. Wiodącą grupą z 6498 transakcjami pozostali obywatele Wielkiej Brytanii. Za nimi podążają Niemcy i Marokańczycy. Rosjanie ustanowili 10-letni rekord w liczbie transakcji (+50,2%), ale to tylko 2 137. W Gruzji Rosjanie kupili około 6 000 mieszkań w 2023 r., przy czym rentowność wynajmu wyniosła średnio ponad 9 %, a w przypadku niektórych nieruchomości zbliżyła się do 20%. Zdaniem ekspertów rentowności w Hiszpanii w 2024 r.wzrosną tylko na bardzo dynamicznych rynkach, takich jak Madryt i Barcelona, natomiast w innych regionach mogą pozostać w stagnacji, a nawet spaść w strefach o niskim popycie.