Op de Spaanse vastgoedmarkt dalen het volume van transacties en het aantal hypotheken, tegelijkertijd zijn de huizenprijzen in 2023 7% hoger dan in 2022. Het aanbod neemt af, maar de vraag groeit. Zoals Idealista opmerkt, worden andere inconsistenties afgerond aan de vooravond van het nieuwe jaar 2024.
Huisvestingsrecht
Deskundigen benadrukken dat de huisvestingswet niet de door de overheid gestelde doelen heeft bereikt, maar eerder tot het tegenovergestelde effect heeft geleid. In mei 2023 heeft de Senaat een wet goedgekeurd die huurverhogingen verbiedt voor uitgaven die niet vooraf in het contract zijn vastgelegd, zoals nutsvoorzieningen en vuilnisophaling. De categorie verhuurders omvat eigenaars van vijf onroerend goed (voorheen waren er ten minste 10 vereist). De eisen hiervoor zijn aangescherpt.
Er is ook een belasting op onroerend goed dat al meer dan twee jaar leeg staat, en de wijzigingen hebben betrekking op de eigenaren van ten minste vier eigendommen. De verhoging van de standaardbelasting kan oplopen tot 150% (nu 50%). De ontwikkelaars moeten 30% van hun middelen toewijzen voor de bouw van nieuwe sociale huisvestingsfaciliteiten en er is een limiet op de huurkosten vastgesteld.
In gespannen gebieden worden alle huurprijzen bevroren. Dit zijn gebieden waar de huur en de basiskosten van onroerend goed meer dan 30% van het gemiddelde inkomen van de bewoners bedragen of waar de vastgoedprijzen de afgelopen vijf jaar met meer dan 3% zijn gestegen. Bovendien is het verboden om insolvente huurders te verdrijven, wat vooral verrassend is, aangezien de vervreemding van woningen al een zeer groot probleem is in Spanje. Dit komt door het feit dat huisinvasie al een zeer ernstig probleem is in Spanje. Bovendien gebruikt Ocupa vaak huurregelingen om eigenaren te blokkeren door te weigeren te betalen. Gerechtelijke procedures kunnen jaren duren. Naast de juridische kosten zullen er aanzienlijke kapitaalreparaties moeten worden gemaakt.
huurmarkt
De regering beweerde dat de nieuwe wet het huurprobleem zou oplossen, maar in feite maakte het de situatie alleen maar erger. Als gevolg hiervan daalde het aantal aanbiedingen sterk en stegen de prijzen: eind November waren de kosten van huurvastgoed 9,2% hoger dan een jaar geleden en bereikten ze 11,9 euro per vierkante meter. In de belangrijkste markten was de prijsstijging nog meer merkbaar:
- Valencia - 21,6%;
- Palmboom-19,3%;
- Malaga - 15,2%;
- Barcelona - 14,4 %;
- Madrid - 12,4%.
De markt verschuift van lange termijn naar seizoensgebonden verhuur. Het is veel moeilijker geworden om een huis te huren. Het aantal huuraanbiedingen daalde met gemiddeld 12%. In Madrid daalde hun aantal met 26%, in Malaga - met 23%, in Barcelona - met 12%.
Aan het einde van het derde kwartaal van 2023 waren seizoensverhuur al goed voor 10% van het totale aanbod, 40% meer dan vorig jaar. In San Sebastian was dit cijfer 32%, in Barcelona 28%. In Madrid is dit 11%, en in Malaga - 15%. Experts verwachten dat het aandeel seizoensverhuur in de belangrijkste markten zal blijven groeien. Huiseigenaren zullen te maken krijgen met toenemende eisen voor wettelijke bescherming en verhuurders zullen nog waakzamer worden om het risico van niet-betaling en inbraak in hun huis te vermijden. Ook de prijzen zullen blijven stijgen. Dit alles zal leiden tot een afname van de betaalbaarheid van woningen voor veel potentiële huurders.
Home verkoop
Op de afzetmarkt stijgen de prijzen tegen de achtergrond van een daling van het aantal transacties, vooral op de Balearen, Madrid en Barcelona. De huizenprijzen in Alicante en Palma stegen met 15%, en in Valencia en Malaga met respectievelijk 14% en 13%. De vraag is sterk verschoven naar de voorsteden, waarbij de helft van alle transacties zonder hypotheek wordt gedaan.
Het aantal koop - en verkoopovereenkomsten zal in 2023 minder dan 600.000 bedragen, wat 8-10% lager is dan in 2022; het aantal hypothecaire leningen zal naar verwachting tot 2023 met meer dan 25% op jaarbasis afnemen; het aantal hypothecaire leningen zal naar verwachting tot 2023 van het jaar met meer dan 25% op jaarbasis afnemen. De hoge vraag, een toename van het aantal huishoudens en een afname van het aanbod zullen de prijsdruk in 2024 in de drukste markten blijven verhogen, terwijl stabilisatie of een lichte daling in andere markten wordt verwacht. Er bestaat echter nog steeds het risico dat Europa in een ernstiger recessie terechtkomt, in welk geval de situatie nog erger zou zijn.
Winstgevendheid
Volgens Idealista worden de hoogste huuropbrengsten waargenomen in de provinciale hoofdsteden van Spanje - Murcia en Lleida - respectievelijk 8,3 en 8%. In Urb is het percentage 7,6%. In Jaena 7,3%, in Castellon 7%, in Barcelona 5,8% en in Madrid 5,2%.
Andere indicatoren.
- Cadiz en Pontevedra (4,8%);
- Pamplona en La Coruna (4,7%);;
- Palmboom (4,5%);
- San Sebastian (3,8%).
In het tweede kwartaal van 2023 bedroeg de hoogste bruto opbrengst 14% in de stad Parla. De gemiddelde huur bedroeg 9,4 euro per vierkante meter en de vereiste investeringen varieerden van 120.000 tot 200.000 euro. In sommige gebieden kan een rendement van meer dan 8% worden behaald voor minder dan 80.000 euro. Voorbeelden hiervan zijn Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Reus en Santa Cruz de Tenerife.
Nieuwe wetten, kraken en huurregels hebben de aantrekkelijkheid van Spaans onroerend goed voor buitenlandse investeerders aanzienlijk verminderd. Volgens de Algemene Vergadering van Spaanse Notarissen werden in de eerste helft van 2023 67.983 huizen gekocht of verkocht door buitenlanders, wat 7,5% minder is dan in dezelfde periode van 2022. Tegelijkertijd bereikte het aandeel bezoekers in het totale aantal transacties in het land een recordhoogte van 21,4%, wat te wijten is aan een aanzienlijke daling van de activiteit op de vastgoedmarkt op lokaal niveau. De leidende groep met 6.498 transacties bleef Britse burgers. Ze worden gevolgd door Duitsers en Marokkanen. De Russen hebben een record van 10 jaar voor het aantal transacties (+50,2%), maar dit is slechts 2.137. In Georgië kochten Russen in 2023 ongeveer 6.000 appartementen, terwijl het huurrendement gemiddeld meer dan 9% bedroeg en voor sommige Objecten bijna 20% bedroeg. Volgens deskundigen zal de winstgevendheid in Spanje in 2024 alleen groeien in zeer dynamische markten zoals Madrid en Barcelona, terwijl deze in andere regio ' s op hetzelfde niveau kan blijven of zelfs kan afnemen in gebieden met een lage vraag.vraag.