Sur le marché immobilier espagnol, le volume des transactions et le nombre de prêts hypothécaires sont en baisse, tandis que les prix des logements en 2023 sont 7% plus élevés qu'en 2022. L'offre diminue et la demande augmente. Comme le Note Idealista, d'autres incohérences sont en cours de finalisation à la veille de la Nouvelle année 2024.
Loi sur le logement
Les experts soulignent que la loi sur le logement n'a pas atteint les objectifs fixés par le gouvernement, mais a plutôt eu l'effet inverse. Rappelons qu'en mai 2023, le Sénat a approuvé une loi interdisant d'augmenter les loyers pour les dépenses non précisées à l'avance dans le contrat, telles que les services publics et la collecte des ordures. La catégorie des propriétaires comprend les propriétaires de cinq biens immobiliers (auparavant requis au moins 10). Les exigences pour cela ont été renforcées.
Une taxe foncière est également prévue pour les propriétés vacantes depuis plus de deux ans, les modifications affectant les propriétaires d'au moins quatre objets. L'augmentation de la taxe standard peut atteindre 150 % (maintenant 50 %). Les développeurs sont tenus d'envoyer 30 % de leurs fonds pour la construction de nouveaux logements sociaux, et a fixé une limite pour le coût de la location.
Dans les zones tendues, tous les loyers sont gelés. Ce sont des zones où les loyers et les dépenses immobilières de base dépassent 30% du revenu moyen des résidents ou où les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 3% au cours des cinq dernières années. En outre, il est interdit aux locataires insolvables d'expulser, ce qui est particulièrement surprenant, car l'aliénation de logements est déjà un très gros problème en Espagne. C'est parce que les intrusions dans les maisons sont déjà un problème très grave en Espagne. En outre, Ocupa utilise souvent des systèmes de location pour bloquer les propriétaires refusant de payer. Les procès peuvent durer des années. En plus des frais de justice, il faudra engager des dépenses importantes pour les réparations majeures.
Marché locatif
Le gouvernement a fait valoir que la nouvelle loi résoudrait le problème du loyer, mais en réalité, cela n'a fait qu'aggraver la situation. En conséquence, le nombre d'offres a fortement diminué, et les prix ont bondi: à la fin de novembre, le coût de l'immobilier locatif était de 9, 2% plus élevé qu'il y a un an, et a atteint 11, 9 euros par mètre carré. Sur les principaux marchés, la hausse des prix a été encore plus marquée:
- Valence-21,6%;
- Palma-19,3%;
- Malaga - 15,2%;
- Barcelone - 14,4 %;
- Madrid: 12,4%.
Le marché passe de la location à long terme à la location saisonnière. Louer un logement est devenu beaucoup plus difficile. Le nombre d'offres de location a diminué en moyenne de 12 %. À Madrid, leur nombre a diminué de 26 %, à Malaga - de 23%, à Barcelone - de 12%.
À la fin du troisième trimestre de 2023, les locations saisonnières représentaient déjà 10% du total des offres, en hausse de 40% par rapport à l'année Dernière. À Saint-Sébastien, ce chiffre était de 32%, à Barcelone - 28 %. À Madrid, ce taux est de 11% et à Malaga de 15 %. Les experts s'attendent à ce que la part des locations saisonnières continue de croître sur les principaux marchés. Les propriétaires devront faire face à des exigences de protection juridique accrues et les propriétaires seront encore plus vigilants pour éviter le risque de non-paiement et d'intrusion dans la maison. Les prix continueront également d'augmenter. Tout cela réduira la disponibilité du logement pour de nombreux locataires potentiels.
Ventes de logements
Sur le marché des ventes, les prix augmentent dans un contexte de baisse du nombre de transactions, en particulier aux Baléares, à Madrid et à Barcelone. Les prix des logements à Alicante et à Palma ont augmenté de 15 %, tandis qu'à Valence et à Malaga, ils ont augmenté de 14% et 13%, respectivement. La demande s'est fortement déplacée vers les banlieues, la moitié de toutes les transactions étant sans hypothèque.
Le nombre de contrats de vente en 2023 sera inférieur à 600 000, soit une baisse de 8 à 10% par rapport à 2022; le nombre de prêts hypothécaires devrait diminuer de plus de 25% par rapport à 2023; le nombre de prêts hypothécaires devrait diminuer de plus de 25% par rapport à 2023. La forte demande, la croissance du nombre de ménages et la baisse de l'offre continueront d'accentuer les pressions sur les prix en 2024 sur les marchés les plus dynamiques, tandis que les autres marchés devraient se stabiliser ou diminuer légèrement. Cependant, il reste le risque que l'Europe tombe dans une récession plus grave, auquel cas la situation sera encore pire.
Rentabilité
Selon Idealista, le rendement locatif le plus élevé est observé dans les capitales provinciales de l'Espagne - Murcie et Lleida - 8,3 et 8%, respectivement. À Urba, le taux est de 7,6 %. À Jaén, 7,3 %, à Castellón, 7%, à Barcelone, 5,8% et à Madrid, 5,2%.
Autres indicateurs.
- Cadix et Pontevedra (4,8 %);
- Pampelune et la Corogne (4,7 %);;
- Palmier (4,5 %);
- Saint-Sébastien (3,8 %).
Au deuxième trimestre de 2023, le rendement brut le plus élevé était de 14% dans la ville de Parla. Le loyer moyen était de 9,4 euros le mètre carré et les investissements requis allaient de 120 000 à 200 000 euros. Dans certaines régions, un rendement supérieur à 8% peut être atteint pour moins de 80 000 euros. Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Reus et Santa Cruz de Tenerife en sont des exemples.
Les nouvelles lois, les règlements de squatting et de location ont considérablement réduit l'attrait de l'immobilier espagnol pour les investisseurs étrangers. Selon l'Assemblée générale des notaires espagnols, au premier semestre 2023, 67 983 maisons ont été achetées ou vendues par des étrangers, soit 7,5% de moins qu'au cours de la même période de 2022. Dans le même temps, la part des visiteurs dans le nombre total de transactions dans le pays a atteint un niveau record - 21, 4%, ce qui est dû à une baisse significative de l'activité sur le marché immobilier au niveau local. Le groupe leader avec 6 498 transactions est resté des citoyens britanniques. Ils sont suivis par les allemands et les marocains. Les russes ont établi un record à 10 ans pour le nombre de transactions (+50,2%), mais ce n'est que 2 137. En Géorgie, les russes ont acheté environ 6 000 appartements en 2023, avec un rendement locatif de plus de 9% en moyenne, et pour certains objets près de 20 %. Selon les experts, le rendement en Espagne en 2024 ne augmentera que dans des marchés très dynamiques tels que Madrid et Barcelone, alors que dans d'autres régions, il pourrait rester stable ou même diminuer dans les zones à faible demande.