En el mercado inmobiliario español, el volumen de transacciones y el número de hipotecas están disminuyendo, al mismo tiempo que los precios de la vivienda en 2023 son un 7% más altos que en 2022. La oferta disminuye y la demanda crece. Como señala Idealista, en vísperas del Nuevo año 2024, se están finalizando otras inconsistencias.
Ley de vivienda
Los expertos enfatizan que la ley de vivienda no ha logrado los objetivos establecidos por el gobierno, sino que ha tenido el efecto contrario. Recordemos que en mayo de 2023, el Senado aprobó una ley que prohíbe aumentar los alquileres para gastos no estipulados de antemano en el contrato, como los servicios públicos y la recolección de basura. La categoría de propietarios incluye a los propietarios de cinco propiedades (anteriormente se requería al menos 10). Los requisitos para esto se han endurecido.
También se prevé el impuesto sobre bienes inmuebles vacíos durante más de dos años, y las enmiendas afectan a los propietarios de al menos cuatro objetos. El aumento al impuesto estándar puede alcanzar el 150% (ahora el 50%). Los promotores están obligados a destinar el 30% de sus fondos a la construcción de nuevas viviendas sociales, y también se establece un límite en el costo del Alquiler.
En áreas estresadas, cualquier Alquiler se congela. Estas son áreas donde los alquileres y los gastos básicos de la propiedad superan el 30% del ingreso promedio de los residentes o donde los precios de las propiedades han aumentado más del 3% en los últimos cinco años. Además, está Prohibido desalojar a los inquilinos insolventes, lo que es especialmente sorprendente, ya que la enajenación de viviendas ya es un problema muy grande en España. Esto se debe a que las invasiones de viviendas ya son un problema muy grave en España. Además, Ocupa a menudo usa esquemas de Alquiler para bloquear a los propietarios al negarse a pagar. Los juicios pueden durar años. Además de los costos legales, habrá que incurrir en importantes gastos de revisión.
Mercado de Alquiler
El gobierno afirmó que la nueva ley resolvería el problema del Alquiler, pero en realidad solo empeoró las cosas. Como resultado, el número de ofertas se redujo drásticamente y los precios subieron: a finales de noviembre, el precio de los inmuebles de Alquiler fue un 9,2% más alto que hace un año, y alcanzó los 11,9 euros por metro cuadrado. En los principales mercados, el aumento de los precios fue aún más notable:
- Valencia - 21,6%;
- Palma - 19,3%;
- Málaga - 15,2%;
- Barcelona - 14,4 %; Madrid: 12,4%.
El mercado está cambiando de largo plazo a alquileres de temporada. Alquilar una vivienda se ha vuelto mucho más difícil. El número de ofertas de Alquiler se redujo en un promedio de 12 %. En Madrid, su número disminuyó un 26 %, en Málaga un 23% y en Barcelona un 12%.
Al final del tercer trimestre de 2023, los alquileres de temporada ya representaban el 10% de las ofertas totales, un 40% más que el año pasado. En San Sebastián la cifra fue del 32% y en Barcelona del 28%. En Madrid la cifra es del 11% y en Málaga del 15%. Los expertos esperan que la proporción de alquileres de temporada continúe creciendo en los principales mercados. Los propietarios enfrentarán mayores demandas de protección legal, y los propietarios estarán aún más atentos para evitar el riesgo de impago e invasión de la casa. Los precios también seguirán subiendo. Todo esto reducirá la asequibilidad de la vivienda para muchos inquilinos potenciales.
Venta de viviendas
En el mercado de las ventas, los precios suben en medio de un descenso en el número de transacciones, especialmente en Baleares, Madrid y Barcelona. Los precios de la vivienda en Alicante y palma han Subido un 15 %, mientras que en Valencia y Málaga han Subido un 14% y un 13%, respectivamente. La demanda se ha desplazado fuertemente hacia los suburbios, con la mitad de todas las transacciones sin hipotecas.
El número de contratos de compraventa en 2023 será inferior a 600, 000, un 8-10% más bajo que en 2022; se espera que el número de hipotecas disminuya más del 25% año tras año hasta 2023; se espera que el número de hipotecas disminuya más del 25% año tras año hasta 2023. La fuerte demanda, el crecimiento de los hogares y la reducción de la oferta continuarán aumentando las presiones de precios en 2024 en los mercados más activos, y se espera que los mercados restantes se estabilicen o disminuyan ligeramente. Sin embargo, sigue existiendo el riesgo de que Europa caiga en una recesión más grave, en cuyo caso la situación sería aún peor.
Rentabilidad
Según Idealista, las capitales de provincia de España, Murcia y Lleida, presentan los rendimientos de Alquiler más altos, con un 8,3 y un 8%, respectivamente. En la Urbe la tasa es del 7,6%. En Jaén el 7,3 %, en Castellón el 7%, en Barcelona el 5,8% y en Madrid el 5,2%.
Otros indicadores.
- Cádiz y Pontevedra (4,8 %);
- Pamplona y la Coruña (4,7 %);;
- Palma (4,5 %);
- San Sebastián (3,8 %).
En el segundo trimestre de 2023, el rendimiento bruto más alto fue del 14% en la ciudad de Parla. La renta media fue de 9,4 euros por metro cuadrado y la inversión requerida osciló entre los 120.000 y los 200.000 euros. En algunas áreas, se pueden lograr rendimientos superiores al 8% por menos de 80, 000 euros. Ejemplos son Talavera de la reina, Alcoy, Ferrol, Reus y Santa Cruz de Tenerife.
Las nuevas leyes, regulaciones de ocupación y Alquiler han reducido significativamente el atractivo de los inmuebles españoles para los inversores extranjeros. Según la Asamblea general de notarios españoles, en el primer semestre de 2023 los extranjeros compraron o vendieron 67.983 viviendas, un 7,5% menos que en el mismo periodo de 2022. Al mismo tiempo, la participación de los visitantes en el número total de transacciones en el país alcanzó un máximo histórico - 21,4%, que se asocia con una disminución significativa de la actividad en el mercado inmobiliario a nivel local. El grupo líder con 6.498 transacciones fueron los ciudadanos del Reino Unido. Le siguen los alemanes y los marroquíes. Los rusos establecieron un récord de 10 años en el número de transacciones (+50,2%), pero esto es solo 2 137. En Georgia, los rusos compraron alrededor de 6.000 apartamentos en 2023, mientras que la rentabilidad del Alquiler fue en promedio más del 9 %, y para algunos objetos se acercó al 20 %. Según los expertos, los rendimientos en España en 2024 solo crecerán en mercados muy dinámicos como Madrid y Barcelona, mientras que en otras regiones podrían mantenerse estables o incluso disminuir en zonas de baja demanda.