Auf dem spanischen Immobilienmarkt sinken das Transaktionsvolumen und die Anzahl der Hypotheken, gleichzeitig sind die Immobilienpreise im Jahr 2023 um 7% höher als im Jahr 2022. Das Angebot schrumpft und die Nachfrage steigt. Wie Idealista feststellt, werden im Vorfeld des neuen 2024-Jahres auch andere Unstimmigkeiten behoben.
Wohnungsgesetz
Experten betonen, dass das Wohnungsgesetz die von der Regierung gestellten Ziele nicht erreicht hat, sondern vielmehr zum gegenteiligen Effekt geführt hat. Zur Erinnerung: Im Mai 2023 billigte der Senat ein Gesetz, das es verbietet, die Miete für nicht im Vertrag vereinbarte Ausgaben wie Nebenkosten und Müllabfuhr zu erhöhen. Die Kategorie der Vermieter umfasst die Eigentümer von fünf Immobilienobjekten (zuvor waren mindestens 10 erforderlich). Die Voraussetzungen dafür wurden verschärft.
Es ist auch eine Grundsteuer vorgesehen, die mehr als zwei Jahre leer ist, wobei die Änderungen die Eigentümer von mindestens vier Objekten betreffen. Die Erhöhung der Standardsteuer kann bis zu 150% betragen (jetzt 50%). Entwickler sind verpflichtet, 30% ihrer Mittel für den Bau neuer Objekte für sozialen Wohnungsbau zu senden, und die Mietpreisbremse wird festgelegt.
In angespannten Gebieten werden alle Mietpreise eingefroren. Dies sind Bereiche, in denen die Mieten und die Grundausgaben für Immobilien 30 % des durchschnittlichen Einkommens der Bewohner übersteigen oder in denen die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren um mehr als 3 % gestiegen sind. Darüber hinaus ist es den insolventen Mietern verboten, sie zu vertreiben, was besonders überraschend ist, da die Entfremdung von Wohnungen in Spanien bereits ein sehr großes Problem darstellt. Dies liegt daran, dass Einbrüche in Häuser in Spanien bereits ein sehr ernstes Problem darstellen. Darüber hinaus verwendet Ocupa häufig Mietpläne, um Eigentümer daran zu hindern, zu zahlen. Die Rechtsstreitigkeiten können sich über Jahre hinziehen. Zusätzlich zu den Anwaltskosten müssen erhebliche Kosten für die Überholung anfallen.
Mietmarkt
Die Regierung argumentierte, dass das neue Gesetz das Mietproblem lösen würde, aber es hat die Situation tatsächlich nur verschärft. Dadurch sank die Zahl der Angebote stark, und die Preise stiegen: Ende November waren die Mietpreisbremse um 9,2 Prozent höher als vor einem Jahr und erreichte 11,9 Euro pro Quadratmeter. In den Hauptmärkten war der Preisanstieg noch deutlicher:
- Valencia - 21,6%;
- Palme - 19,3%;
- Malaga - 15,2%;
- Barcelona - 14,4 %;
- Madrid - 12,4%.
Der Markt verschiebt sich von langfristigen zu saisonalen Mieten. Es ist viel schwieriger geworden, ein Haus zu mieten. Die Anzahl der Mietangebote ist um durchschnittlich 12 % gesunken. In Madrid sank ihre Zahl um 26 %, in Malaga um 23 % und in Barcelona um 12%.
Am Ende des dritten Quartals 2023 entfielen bereits 10 % der gesamten Angebote auf Saisonmieten, ein Anstieg von 40 % gegenüber dem Vorjahr. In San Sebastian lag diese Zahl bei 32 %, in Barcelona bei 28 %. In Madrid liegt diese Zahl bei 11 % und in Malaga bei 15 %. Experten erwarten, dass der Anteil der Saisonmieten in den Hauptmärkten weiter steigen wird. Wohnungseigentümer werden mit erhöhten rechtlichen Schutzanforderungen konfrontiert sein, und Vermieter werden noch wachsamer, um das Risiko zu vermeiden, dass sie nicht zahlen und in das Haus eindringen. Auch die Preise werden weiter steigen. All dies wird die Verfügbarkeit von Wohnungen für viele potenzielle Mieter verringern.
Verkauf von Wohnungen
Vor allem auf den Balearen, in Madrid und in Barcelona steigen die Preise auf dem Verkaufsmarkt mit rückläufigen Transaktionszahlen. Die Immobilienpreise in Alicante und Palma stiegen um 15 %, in Valencia und Malaga um 14 % bzw. 13 %. Die Nachfrage hat sich stark in Richtung der Vororte verlagert, wobei die Hälfte aller Transaktionen ohne Hypothek abgeschlossen ist.
Die Anzahl der Kaufverträge wird im Jahr 2023 bei weniger als 600.000 liegen, was 8 bis 10 % niedriger ist als im Jahr 2022; Die Anzahl der Hypotheken wird voraussichtlich bis 2023 um mehr als 25 % im Jahresvergleich sinken; Die Anzahl der Hypotheken wird voraussichtlich bis 2023 um mehr als 25 % im Jahresvergleich sinken. Eine hohe Nachfrage, steigende Haushaltszahlen und ein schrumpfendes Angebot werden den Preisdruck im Jahr 2024 in den geschäftigsten Märkten weiter erhöhen, während die übrigen Märkte eine Stabilisierung oder einen leichten Rückgang erwarten. Es besteht jedoch weiterhin die Gefahr, dass Europa in eine ernstere Rezession geraten könnte, und in diesem Fall wird die Situation noch schlimmer.
Rentabilität
Laut Idealista wird die höchste Mietrendite in den Provinzhauptstädten von Spanien - Murcia und Lleida - mit 8,3 bzw. 8% gesehen. In Urba liegt die Quote bei 7,6 Prozent. In Jaén - 7,3 %, in Castellón - 7 %, in Barcelona - 5,8 % und in Madrid - 5,2 %.
Andere Indikatoren.
- Cadiz und Pontevedra (4,8 %);
- Pamplona und A Coruña (4,7 %);;
- Palme (4,5 %);
- San Sebastian (3,8 %).
Im zweiten Quartal 2023 betrug die höchste Bruttorendite in der Stadt Parla 14 %. Die durchschnittliche Miete betrug 9,4 Euro pro Quadratmeter und die erforderlichen Investitionen lagen zwischen 120.000 und 200.000 Euro. In einigen Gebieten können Renditen von mehr als 8 % für weniger als 80.000 Euro erzielt werden. Beispiele hierfür sind Talavera de la Reina, Alcoy, Ferrol, Reus und Santa Cruz de Tenerife.
Neue Gesetze, Regeln für Hausbesuche und Mietverträge haben die Attraktivität spanischer Immobilien für ausländische Investoren erheblich reduziert. Laut der Generalversammlung der spanischen Notare wurden im ersten Halbjahr 2023 67.983 Häuser von Ausländern gekauft oder verkauft, was einem Rückgang von 7,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum von 2022 entspricht. Gleichzeitig hat der Anteil der Besucher an der Gesamtzahl der Transaktionen im Land ein Rekordhoch erreicht - 21,4%, was mit einem signifikanten Rückgang der Aktivität auf dem Immobilienmarkt auf lokaler Ebene verbunden ist. Die Spitzengruppe mit 6.498 Deals blieben britische Staatsbürger. Es folgen deutsche und Marokkaner. Die Russen haben einen 10-Jahres-Rekord für die Anzahl der Transaktionen (+ 50,2%) aufgestellt, aber das sind nur 2.137. In Georgien haben die Russen im Jahr 2023 etwa 6.000 Wohnungen gekauft, wobei die Mietrendite im Durchschnitt mehr als 9% betrug und einige Objekte in der Nähe von 20% lagen. Experten zufolge werden die Renditen in Spanien im Jahr 2024 nur in sehr dynamischen Märkten wie Madrid und Barcelona steigen, während sie in anderen Regionen auf dem gleichen Niveau bleiben oder in Gebieten mit geringer Nachfrage sogar sinken könnten.