Недвижимость
24.01.2020
70

Новый бум на рынке недвижимости: «Сектор - это джунгли неграмотных комиссионеров»

Агентства недвижимости вернулись. Просто прогуляйтесь по любому испанскому городу, чтобы увидеть, что именно они занимают большую часть пустующих помещений. Он почти восстановился до докризисного уровня: с 2013 года, когда все испанские компании растут на 6%, риэлторские компании делают это на 70%. «Неудивительно, что недвижимость - это одно из самых прибыльных предприятий. Им нужны небольшие инвестиции, около 30 000 евро, и они выздоравливают менее чем за год», - объясняет экономист и эксперт по недвижимости Гонсало Бернардос.

Помимо рентабельности, ключом к расширению агентств недвижимости является то, что каждый может получить к ним доступ. До 2000 года агент по недвижимости должен был быть выпускником университета, сдать серию экзаменов и зарегистрироваться до начала работы. В том же году, в июне, правительство Аснара сняло все барьеры для вступления, приняв закон, позволяющий любому за несколько часов открыть свой посреднический бизнес. «Вам не нужно знать, как читать или писать, чтобы быть агентом по недвижимости. Даже для того, чтобы смонтировать продуктовый магазин, вам понадобится карточка с едой, но здесь вы можете ввести любого неграмотного и в конечном итоге обмануть гражданина», - говорит Диего Гальяно. , президент Генерального совета официальных колледжей недвижимости Испании (CGCOAPI).


«Они говорят на плохих языках, и я верю им, - продолжает Гальяно, - что Рато и Альварес-Каскос уступили давлению международных« лобби », которое появилось в начале века в Испании. Было много рынка, и эти с компаниями было проще заключать контракты, чтобы им давали то, что они хотели. Официальное оправдание состояло в том, что посредники сделали окончательную цену на недвижимость более дорогой, хотя со временем мы увидели, что цены развалились и единственное, что была достигнута страшная дискредитация нашего сектора ".

В течение десятилетия, между 1998 и 2008 годами, агентства недвижимости превратились в сектор с большим количеством претензий к властям потребителей, даже выше «телекоммуникаций» и электрических вечных королев этой классификации. «Указ» превратил 42 миллиона испанцев в агентов по недвижимости. Сектор был заполнен комиссионерами, обманщиками и всякими наверхами, которые даже приходили просить авансы и заряжать их в баре, без контракта, платя в конвертах. К сожалению, это продолжает происходить, сектор живет по закону джунглей », - считает Гальяно.

Бернардос несколько лет ведет курсы для агентов по недвижимости: «Панорама мрачная. Практически ни у кого нет экономических знаний, я должен быть единственным, кто использует цифры для объяснений. Я обычно предупреждаю их с юмором: ‘Будь осторожен, сегодня я буду говорить о цифрах, я принес несколько таблеток на случай, если у кого-то кружится голова. Экономист также знает из первых рук курсы, предлагаемые посредникам: «Курсы, предлагаемые агентам, часто бывают ужасными. Я сравниваю их с« Здесь нет никого, кто живет », это похоже на собрание соседей, на котором все кричат. Они Выйти оттуда с голосом «мы собираемся продать все!», когда у них даже нет базовых понятий экономики, налогообложения или знания сектора недвижимости, что не совсем просто ».

Бернардос считает, что «15% или 20%» профессионалов действительно заслуживают доверия, а остальная часть сектора состоит из людей, которые только для того, чтобы получить прибыль: «Любой профессионал, который хочет покинуть свою команду счастливым клиентом, приходите Назад и многое другое, когда мы говорим об операциях с такими большими деньгами. Случается ли это с недвижимостью? Конечно, нет, большинство хотят закрыть продажу или арендовать и игнорировать. Более того, люди, которые создают небольшие агентства, считают, что они составляют большинство У них даже нет дров предпринимателей, они не могут создать структуру, которая поддерживает их бизнес: однажды они продают два дома и хотят расширяться, а в следующем месяце они падают продажи и уже говорят о закрытии ».

Как отмечает Бернардос, более 70% сектора состоит из компаний, состоящих из одного человека. Хотя часть из них являются профессиональными агентами, другая состоит из граждан, которые бросили свою работу в поисках лучшей доходности. Они сделали это во время пузыря, и они делают это снова сейчас. У Анжело Коглиторе есть небольшое агентство в Послах в Мадриде. Прежде чем стать независимым, я провел десять лет в сфере франшизы в сфере недвижимости, где я обучался в нескольких отделах, пока не получил необходимый опыт. «Сумасшедший, как работает этот сектор. За последние четыре года они открыли шестнадцать объектов недвижимости вокруг моей, между улицами железной дороги и послами, из которых только горстка доверенных компаний. Остальные принадлежат людям, которые открылись с небольшим или нет Знание. Есть тот, у кого был парикмахер, закрыл его и открыл неделю как недвижимость », - говорит он.

Дело Дэвида Рубио, 36-летнего мадридского публициста, является общей историей многих разочарованных граждан, работающих в агентствах. Два года назад Рубио снимал квартиру на улице Генерала Москардо, в непосредственной близости от Бернабеу в Мадриде. Я искал Idealista и связался с компанией, которая управляла имуществом, в данном случае с посредником, который предлагается в качестве гарантии арендной платы. «Очень молодой мальчик, не старше 19 лет, показал мне слово, который признался мне, что он посещал его только один раз и что он начал работать на той же неделе», - говорит Рубио. «Все, что я просил, простые вещи, такие как расходные материалы или давление воды, мне приходилось смотреть на это на бумаге или даже проверять по телефону. Я час ждал простых ответов, как будто хозяин собирался принести холодильник или я мог бы покрасить стены другого цвета. В конце концов он дал мне все, о чем я просил, и мы приступили к оформлению документов. "

Затем агентство запросило документы, платежные ведомости и квитанции в основном для проверки его жизнеспособности. «Я представил ее на следующий день и провел больше двух недель, не зная о них. Мне приходилось звонить много раз, чтобы получить ответ, потому что я не понимал, как просмотреть пять работ, и занял их так долго, пока у меня был готов переезд у двери », - объясняет мадридский. Через пятнадцать дней агентство одобрило его запрос, и процедуры начались, хотя Рубио обнаружил нечто, заставившее его потерять веру: «Я автономен, и, как и почти все, у меня есть папка, полная старых бумаг, которые вы должны хранить на случай, если спросите». Казначейство, - говорит он, - и я сделал еще один с бумагами, запрошенными агентством. По ошибке я представил старую папку, которую они изучили и одобрили. Я не могу понять, как они приняли счета-фактуры и отчеты о доходах за несколько лет назад, в папке, которую я дал им, не было никакого недавнего документа. Честно говоря, я сомневаюсь, что они читают это. "

Агентство хотело поручить исследование безобразия, но Рубио отказался: «Исследование сделано для того, чтобы ваш клиент был безопаснее, не для меня, я уже знаю, что могу заплатить за слово». После нескольких недель перетягивания каната агентство согласилось подписать контракт: «Я встретил их в небольшом офисе на Авенида де Америка. Когда они представили мне контракт, я был поражен: в тексте ничего не было обещано, и, кроме того, они включили дополнительный контракт, который наказывал меня состоянием, если я повредил кусок мебели из благородного дерева. это было в гостиной. "

После нескольких пересмотров контракта, которые длились часами, Рубио потребовал знать своего арендодателя перед подписанием контракта: «Было нелогично заключать контракт с человеком, которого я даже не знал. Они категорически отказались представить меня, поэтому я встал и вышел из офиса », - говорит он. В коридорах агентства он встретил хозяина, «с гневом, даже большим, чем мой. Мы говорим три предложения и встречаемся в кафетерии, чтобы закрыть все за пределами агентства. Они вытолкнули нас оттуда, и этот человек довольно стар », - продолжает публицист, который продолжает жить в этом доме. «И арендодатель, и я сэкономили соответствующую ежемесячную плату, взимаемую агентством, и на эти деньги мы купили холодильник для дома», - говорит Дитч.

Гонсало Бернардос признается, что иногда он притворяется покупателем жилья, чтобы оценить качество агентов. «Вы попали в ловушку всех сайтов, от тех, которые говорят вам квадратные метры площадки портала, до тех, кто придумал дату постройки объекта. Один из них сказал мне, что здание было с 1960 года, и когда я его проверял Я вижу, что это с 1890 года. Я задаю вам контрольные вопросы, такие как «какова производительность квадратного метра в этой области?» или «сколько было продано других этажей этой собственности?». Вы знаете, что они говорят мне? «Не позволяйте им кружиться головой, они только для продажи, они не понимают, о чем я говорю».


Несмотря на вес кирпича в его экономике, Испания является одной из немногих стран в Европе, которая полностью дерегулировала рынок для агентов по недвижимости. В Италии, Германии, Франции или Голландии существуют требования действовать в качестве посредника; Испания, с другой стороны, поддерживает Венгрию, Румынию, Грецию или Болгарию, которые также имеют свободный доступ к профессии. Следовательно, как объясняет Диего Гальяно, нет никаких правил: «CNMV заставил нас избавиться от некоторых ценовых диапазонов, которые у нас были, и с тех пор мы руководствуемся обычаями и обычаями. Например, в Хаэн, где я живу, что является общим В арендной плате арендатор должен взимать половину и половину с арендодателя, но в других областях Испании арендатор взимается несколько раз, или комиссионные с продаж увеличиваются ».

Существует не только разница в сумме, но и в том, кому они должны платить агентствам. Одна из наиболее распространенных жалоб среди граждан, особенно в том, что касается арендной платы, заключается в том, что арендатора заставляют оплачивать услуги, которые он не нанял, как непременное условие для получения квартиры. Для профессора Бернардоса ясно: «Агентства должны предоставлять свои услуги своим клиентам. Точка. У меня есть известные агентства, которые берут 10% с каждой стороны в продажах, с нюансом, что часть, которая влияет на покупателя, оставляет цену собственности, поэтому они продают ее в качестве сбережения для него, поскольку он не платит НДС или ITF. " Для Гальяно дебатов не существует: «Нет никаких этических проблем в отношении того, кто должен платить, все формулы хороши, если все стороны были правильно информированы о том, как будет происходить процесс».

Мариола Посада, 29-летний мадридский инженер, имеет совершенно другой опыт работы с недвижимостью. Три года назад я переехал в Лондон, чтобы работать в стартапе; первые несколько дней я поселился в AirBnb, но после подписания контракта я переехал в квартиру: «Я позвонил в специализированное агентство недвижимости в Южном Лондоне, и все было расстреляно. Они спросили меня, какую область я готов принять, сколько я хотел заплатить? и сколько метров я ожидал иметь ». На следующий день агент ждал его с его машиной на выходе из работы:« Он отвел меня на три этажа, которые отвечали моим требованиям, объяснил все мыслимые вещи. и предупредил меня, что если они мне не понравятся, на следующий день он научит меня еще трем ».

Посада наконец остался со второй, которую он увидел. Агентство сделало все документы для нее, и, пока она жила в доме, на Форест-Хилл, все проблемы и проблемы были решены в течение нескольких часов. «За все они взяли с меня 300 фунтов (335 евро) и еще одну небольшую доплату в 50 фунтов за очень подробную инвентаризацию предметов в доме». Несколько недель назад я вернулся в Испанию, в Барселону, и произошел удар реальности: «Хотя нехватка жилья в Лондоне больше, чем в Барселоне или Мадриде, здесь все совсем по-другому. Обычная вещь - поставить сигнализацию на мобильном телефоне каждый раз появляется новое свойство в Idealista и Fotocasa и ждите. Когда звучит сигнал тревоги, вы должны оставить все и навязчиво позвонить, чтобы назначить встречу, это почти работа на полный рабочий день.


Инженер впервые посетил ее в 8 часов вечера: «Это была квартира Грасиа, и у двери ее ожидали еще четверо», - объясняет она. «Давление ужасно, потому что вы знаете, что, если вы не примете быстро, тот, кто придет, сделает это. Это был типичный визит« это ванная, это кухня », без подробностей и чтобы убить вас» Агентство взяло с меня месячную арендную плату, 1400 евро, за четыре минуты посещения я чувствовал себя довольно обманутым », - признается он. «Они были более чем в четыре раза больше, чем я заплатил в Лондоне за гораздо более бедные услуги. Единственное, о чем я просил, чтобы оплатить стоимость, это дать мне план дома, и у них даже не было этого, они заставили меня одна муха не соответствует действительности ".

На пути к новым правилам
Агенты по недвижимости, профессионалы, годами просили регулировать сектор. Они хотят оставить позади эту черную легенду и что этот новый кирпичный бум характеризуется лучшей практикой посредников. В этом отношении все части совпадают. «Вы должны воспользоваться кризисом, который вынудил многих из этих стихийных людей выйти из сектора, чтобы сделать его профессиональным. Вы не можете получать новости каждую неделю о мошенничестве с недвижимостью в газете, потому что этим людям не нужно было работать, если вы видите, что они много раз приходят в лигу ", говорит Бернардос.

«Единственная защита, которую имеют потребители, - это Интернет. Многие ищут недвижимость, чтобы убедиться, что они серьезные люди, но очевидно, что вам нужно установить норматив. Профессия агента по недвижимости требует знаний, и, если вы приедете без с вероятностью 99% вам придется закрыться », - говорит Коглитор. Видимый глава регламента - именно CGCOAPI: «Я бы сейчас определил ситуацию как неконтролируемую. Нет общего реестра агентов, мы не знаем, сколько нас. Гражданин беззащитен, и государство закрывает глаза на эту проблему "говорит он. Диего Гальяно, президент Совета.

Какие гонорары агентства недвижимости? Кто оплачивает их услуги? Когда им платят? Это лишь некоторые из вопросов, которые возникают вокруг них
Каталония была первой, кто создал реестр с правилами доступа для агентов по недвижимости в 2010 году. Учитывая его успех, в этом году Андалусия внедрила свой собственный реестр на основе каталонской модели. Мадрид, Страна Басков и Наварра также движутся в этом направлении, но их регистрация является добровольной, что считается бесполезным в этом секторе. «Мы не хотим, чтобы свободный рынок был ликвидирован, но мы устанавливаем стандарты, как это имеет место во всей Европе. Рынок свободнее со стандартами», - говорит Галиано. «Мы хотим модель, основанную на четырех пунктах. Обучение специалистов, обязательство иметь местную и экономическую платежеспособность, которые являются, по крайней мере, обязательным страхованием гражданской ответственности, за ущерб третьим сторонам, и еще одна мера предосторожности, которая защищает денежные поставки на счет. Наконец, проверка судимости, чтобы предотвратить рецидивы преступников, что сейчас происходит ".

«Мы чувствуем себя дискредитированными, мы платим только за грешников. Каждый раз, когда я прохожу перед« арендованным »знаком и читаю« воздержавшиеся агентства », я воспринимаю это как провал сектора перед обществом. Политики нарушили этот рынок, оставили беззащитных клиентов и теперь мы чиним профессионалов одно автономное сообщество за другим ", Гальяно Кювет.